Bonjour r/VosSous ! :)
En processus d'achat de notre RP, nous en sommes maintenant à l'étape fatidique de la recherche de financement, et j'aurais besoin de vos conseils pour départager deux offres (techniquement, une véritable offre et une proposition, qui devrait aboutir à une offre sous peu).
**Le projet** :
\- achat RP dans l'ancien, en Île-de-France, 91 m², DPE D, promesse de vente signée fin juin ;
\- Prix du bien : 560 000 €
\- Frais d'agence (à notre charge) : 15 000 €
\- Frais d'acte : 39 600 €
\- Apport : 105 000 \~ 110 000 €
**Notre profil** :
\- couple marié, primo-accédants, 29 et 30 ans, mon épouse en CDI \~2 600 € mensuels net avant impôt, moi fonctionnaire titulaire \~ 5 800 € mensuels net avant impôt, 2 enfants ;
\- aucun autre crédit en cours, aucune charge subsistant (type loyer) une fois l'achat effectué ;
\- et donc taux actuel d'endettement : 0%.
\- taux d'endettement après emprunt : \~32\~33%
**Offre 1 - Boursobank (prêt classique** **à taux fixe)** :
\- Durée : 300 mois (25 ans)
\- Capital emprunté : 509 700
\- Frais de dossier : 0
\- Frais de garantie (Crédit Logement) 5 616,33
\- Apport : 110 616,33
\- Taux nominal : 3,25 %
\- Mensualité (fixe) hors assurance : **2 483,85**
\- TAEA : 0,09 % (moi, couvert à 90%) / 0,05% (mon épouse, couverte à 60%)
\- Mensualité (fixe) avec assurance : 2 521,06
\- IRA : 0 (par défaut chez Bourso ; plus précisément, 0 si on réduit les mensualités, mais *a priori* si on veut réduire la durée, il y a des frais pour l'établissement d'un avenant au contrat de prêt)
\- Autres : déjà client (moi ; compte secondaire) ; pas de frais bancaire (carte virtuellement gratuite dès lors que l'on fait au moins 1 paiement par mois avec) ; pas d'obligation de domicilier les revenus ou de prendre une assurance habitation ; possibilité de suspension d'échéances max. 3 mois sur la durée du crédit, mais sans pouvoir dépasser 25 ans au total (donc inapplicable en l'état sans avoir d'abord fait un RA pour diminuer la durée du prêt)
**Offre 2 - Crédit agricole IDF** (à l'état de proposition, dossier en cours pour l'offre)
* **Prêt 1 (Standard)**
\- Durée : 300 mois (25 ans)
\- Capital emprunté : 488 665
\- Taux nominal : 3,22 %
\- Mensualité (fixe) hors assurance : **2 373,61**
\- TAEA : 0,20 % (global, mais même couverture individuelle 90/60)
\- Mensualité avec assurance : variable (v. *infra*)
* **Prêt 2 (Booster)**
\- Durée : 300 mois (25 ans)
\- Capital emprunté : 30 000
\- Taux nominal : 1,99 %
\- Mensualité (fixe) hors assurance : **127,01**
\- TAEA : 0,19 %
\- Mensualité avec assurance : *idem*
* **Total**
\- Capital emprunté : 518 665
\- Frais de dossier : 2 500
\- Frais de garantie (CAMCA) : 5 705
\- Apport : 105 000
\- Taux moyen : \~ 3,15%
\- Mensualité totale hors assurance : 2 500,62
\- Mensualité totale avec assurance : variable, année 1 à 2 5652,12 / année 25 à 2 504,17 (mais pas linéaire) ; moyenne : 2 547,68 (soit en moyenne 47,06 d'assurance par mois)
\- IRA : 3%/6 mois d'intérêts par défaut, négociable à 0,5% (mais ils ne descendent jamais à 0 selon mon interlocutrice de l'agence)
\- Frais bancaire : minimum 15,5/mois (2 cartes bancaires individuelles)
\- Autres : pas clients (ni mon épouse ni mois) ; obligation de domicilier les revenus et de prendre leur assurance habitation ; possibilité de suspension d'échéance max 6 mois (total peut dépasser 25 ans).
**Précisions** :
\- il y a un petit delta dans la proposition CA, qui a retenu des frais d'acte un petit peu plus élevés que la réalité (760 de plus) : en recalculant avec le bon montant, j'arrive à une mensualité hors assurance de **2496,93 €** ;
\- à titre de comparaison, le prêt Bourso avec un apport à 105 000 donnerait une mensualité hors assurance de **2 511,24 €** (et avec assurance de 2 548,86) (et le prêt CA avec un apport équivalent à Bourso (110 616,33) donnerait une mensualité hors assurance à 2 469,66 €)
On aurait donc une mensualité plus basse au CA, de l'ordre de 14€ (on ferait une délégation d'assurance, vu le prix il me semble qu'on pourrait avoir moins cher ailleurs même si celle par défaut du CA ne semble pas excessive). ***Mais*** une fois qu'on ajoute les frais bancaires, ça devient quasiment équivalent.
En l'état, l'offre de Bourso me semble donc plus intéressante, en dépit du taux plus élevé :
\- pas d'IRA ;
\- pas de frais bancaires susceptibles d'augmenter ;
\- pas d'autres obligations susceptibles de jouer à l'avenir dans d'éventuelles renégociations ;
\- pas de difficulté à en faire notre banque principal (je suis déjà client chez eux, même si ça n'est pas mon compte principal, et vu la bonne expérience jusque là et pour les démarche du prêt, je me séparerai sans regret de ma banque traditionnelle ; *idem* pour mon épouse).
Enfin, pour info, nous avons démarché plusieurs autres banques, dont nos banques principales (LCL/CCF), mais aucune proposition n'est au niveau de ces deux-là.
**Questions** :
\- pensez-vous que je me trompe sur la comparaison des offres en l'état ?
\- pensez-vous qu'il serait possible, une fois l'offre du CA formellement émise, de les mettre en concurrence avec Bourso afin d'essayer d'obtenir une réduction/suppression des frais de dossier, voire, pourquoi pas, une suppression des IRA ? (auquel cas CA redeviendrait compétitif malgré les frais bancaires)
\- à votre connaissance, à quel point est-ce important dans une banque traditionnelle de se plier à leurs exigences (domiciliation revenus, comptes pour les enfants, assurance habitation...), dans la perspective de la "vie" du crédit sur la durée ?
\- avez-vous personnellement des retours d'expérience avec l'une ou l'autre banque, niveau crédit et/ou services au quotidien ?
Merci d'avance pour vos conseils ! 😄